경매 권리분석, 말소기준권리
- 투자/부동산
- 2021. 12. 13.
경매 권리분석, 말소기준권리
요즘 경매에 많은 분들이 관심을 가지시는 것 같습니다. 저도 열심히 공부하면서 입찰도 해보았는데요. 얼마전에 마음에 드는 주택에 입찰하였으나 아쉽게 놓치고 말았습니다. ㅜㅜ
욕심을 버리고 확실한 분석을 바탕으로 적당한 가격을 적어내야지 욕심에 눈이 멀먼 시간만 날리고 낙찰은 하나도 못 받기 십상입니다.
권리분석
이번 글에서는 경매 전 반드시 스스로 해보아야할 권리분석에서 말소기준권리에 대해 알아보겠습니다.
경매에 나온 부동산이 낙찰되면 부동산에 붙어있던 권리 중 소멸되는 권리도 있고 남아서 낙찰자에게 인수되는 권리가 있습니다.
이를 제대로 알아보지 않고 낙찰을 받을 경우 인수해야 하는 권리 때문에 골치가 아파지고 손해를 보는 경우가 생기는데요. 이를 제대로 확인하는 절차가 바로 '권리분석' 입니다.
예상치 않게 돈을 뱉어내지 않으려면 공부한 뒤에 반드시 분석 또 분석입니다.
즉, 권리분석의 핵심은 '소멸되는 권리'와 '소멸되지 않는 권리'를 구분하는 것입니다.
말소기준권리
'소멸되는 권리'와 '소멸되지 않는 권리'를 구분하는 기준이 되는 권리를 '말소기준권리' 라고 합니다. 보통은 경매를 스스로 공부하여 경험해보는 경우가 잘 없고 경매대행을 하게 되는데 그리하여 권리분석을 맡기고 그대로 믿게 됩니다. 그러나 원숭이도 나무에서 떨어지는 법!!! 경매업체도 실수할 때가 있습니다. 그리고 온전히 책임져주지는 않아요~~!
말소기준권리에는 아래의 6가지가 있습니다. 인터넷 찾아보면 뭔 말인지 알아먹기 어려워서 제가 쉽게 적어드립니다. 일단은 이런게 있다는 것만 알고 등기부등본 잘 보고 권리분석을 하면 됩니다.
말소기준권리의 종류
1. 저당권
- 채무자가 채권자로부터 돈을 빌렸을 때 그 담보를 말하며 등기부등본에 명시되어 있습니다.
- 일반 채권자에 우선하여 변제받을 수 있는 권리가 있습니다.
2. 근저당권
- 저당권의 일종으로 저당권과 큰 차이가 없으며 경매에 나온 물건은 대부분이 근저당권입니다.
- 채권금액과 채무탕감일이 고정이면 저당권, 비고정이면 근저당권 입니다.
- 그리고 근저당권의 경우 돈을 다 갚으면 등기부등본 말소신청을 해야합니다.
3. 압류
- 채권자에 요청에 의해 공권력, 국가기관이 채무자의 재산처분 또는 권리행사를 못하도록 강제하는 것입니다.
- 압류 후에 경매 등을 통해 금전회수가 가능하지요.
4. 가압류
- 미래에 강제집행이 불가능하게 되는 등의 경우를 대비하여 일반담보가 되는 재산을 미리 보전하는 것입니다.
- 쉽게 설명하면 금융기관 등이 압류의 권리가 없어 강제경매를 할 수 없을 때, 채무자가 재산을 은닉하기 전에 재산을 동결시키는 것이라고 보면 됩니다.
5. 담보가등기
- 은행에서 돈을 빌릴 때, 근저당권을 설정하여 빌리지 않고 가등기를 이용하여 빌릴 수 있는데 이를 담보가등기라고 합니다.
- 소유권이전청구권* 등이 이에 속합니다.
(*소유권이전청구권을 담보로 돈을 빌린 뒤 돈을 못 갚으면 빌린 돈보다 집이 비싸더라도 소유권이 바로 채권자에게 넘어갑니다.)
6. 강제경매개시결정등기
- 돈을 채권자에게 돌려주기 위해 '강제경매를 할 개시(시작)하겠다.' 라는 사실을 문구화하여
- 등기부등본에 등록하는 것입니다. (이 경우는 거의 없음)
간단하고 쉽게 말소기준권리에 대해 알아보았습니다. 다음 글에서 권리분석을 하는 방법에 대해 알아보지요. ^^