경매 투자 1-2. 소액으로 빌라사기 (명도에서 수익까지)

경매 투자 1-1. 소액으로 빌라사기(입찰까지)에 이어

경매 투자 1-1. 소액으로 빌라사기 (입찰까지)

입찰부터 임대, 최종 수익까지 과정에 대해 정리해보겠습니다. ^^

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● 명도

: 법원에 잔금을 치르면 합법적인 물건의 소유자가 된다.

: 잔금 납부 전에 점유자에게 인사를 하러 가라.

: 입찰 당일, 즉 낙찰 후 바로 가지말고 3~4일이 지난 후 찾아간다. (점유자 마음의 준비할 시간)

: 점유자가 입찰에 참여했다면 패찰로 기분이 좋지 않을 수도 있음

: 문전박대를 당한다면???

• 기분이 상하더라도 일단은 그냥 돌아오는 것이 상책
• 아래의 내용을 담아 '내용증명'을 발송할 것

1. 낙찰자의 인감증명서와 명도확인서가 없이는 배당이 어렵다는 내용
2. 명도거부 시 법적절차가 어떻게 진행되는지에 대한 설명

명도 시 내용증명.pdf

0.34MB

: 처음에는 기분이 언짢겠지만 내용증명이란 글은 읽을 수 밖에 없다.

: 기다리면 보통은 연락이 온다.

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● 임대

: 잔금을 납부하기 전에 부동산에 임대를 내놓음

: 새로운 임차인과의 일정이 있으니 명도 날짜는 꼭 지켜야 한다.

: 새로운 임차인과 계약조건 조율

: 임차인에게 이사비용과 명도 확인서 전달 → 이사 날짜 확인

: 경락잔금대출을 준비하여 잔금 납부 → 임대 완료 처리

: 총 비용과 임대수익을 계산해보자.

항목	금액 [만원]
낙찰가격	2,900
취득세, 등록세	120
이사비용 지원	30
밀린 공과금	15
도배비	20
필요한 총 투자금액	3,085
경락잔금대출	1,800 (이자 6.5%, 월 10만 원)
임차보증금	1,000 (월세 40만 원)
실제 현금 투자금액	285

: 매월 대출이자와 월세를 종합하면 월 30만원의 순수익 발생

: 10개월 경과 시 투자 원금 회수 가능

 

 

 

 

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● 매도, 최종수익

: 매도가 필요하거나 좋은 시점, 좋은 가격이 되었을 때 매도도 가능

: 최종 수익을 계산해보자.

항목	수익 계산 [만원]
임대 수익	40개월 x 30 = 1,200
시세 차익	8,000 - 3,085 = 4,915
최종 수익	6,115

: 큰 시세차익은 중장기투자에서 대부분 나오므로

: 임대수익을 얻는 투자 방식이 초보에게는 더 좋다.