유치권 뜻 성립요건 경매 소멸시효
- 투자/부동산
- 2022. 1. 29.
부동산 공부를 하면 유치권이 참 중요하다는 것을 느끼게 됩니다. 경매를 진행할 때 반드시 염두에 두어야 할 것이 유치권이지요. 공부한 것을 복습 삼아 쉽게 정리해보겠습니다. ^^
「」 유치권이란??
: 타인의 물건 등을 점유한 자가 그 물건에 관한 채권이 있을 경우
: 채권을 변제받을 때까지 물건 등을 유치할 수 있는 권리를 말합니다.
(*유치 - 留 머무를 유, 置 두다 치 : 건물 등에 머무르거나 뭔가를 놔두는 것)
「」 유치권의 핵심
1. 사실상의 우선변제권
: 유치권 우선변제권이 없어서 경매 배당절차에서 배당을 받을 수는 없으나
: 낙찰자에게 채권 변제를 받을 때까지 물건의 인도를 거부할 수 있으므로
: 사실상 우선변제권이 있는 것으로 인식하면 됩니다.
2. 등기 불필요
: 등기를 필요로 하지 않으며 신고를 해야할 필요가 없이
: 법률상 당연히 발생하는 것이므로
: 유치권 신고가 되어 있지 않더라도 주의를 해야합니다.
3. 경매 입찰 전 반드시 확인
: 유치권 신고가 되어 있지 않더라도 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.
: 낙찰 후 유치권신고가 안되어 있음을 알았다면
: 잔금을 치르기 전까지 '매각불허가신청'을 할 수 있습니다.
(*매각불허가신청 : '매각허가에 대한 이의신청'와 같은 말이며 '매각허가결정' 전에 하여야 하며 단 7일 동안)
(*매각허가결정 : 경매 후 최고가 낙찰자에게 물건의 매각을 허가하는 것, 낙찰 후 7일 뒤에 결정됨)
「」 유치권을 주장할 수 있는 경우
1. 해당 물건을 공사하고 공사비를 못 받았을 때
: 실제 공사를 한 후 받지 못한 '공사대금채권'이 있고
: 해당 물건을 점유하고 있는 경우
2. 물건의 개량 및 보존을 위해 비용을 지출한 경우
: 임차인이나 제3의 취득자가
: 개량, 보존 행위로 건물의 객관적 가치를 높인 경우로써
: 해당 물건의 감정평가액을 올릴 수 있는 수준이 해당됨
3. 손해배상채권
: 경매 물건이 채무불이행에 따른 '손해배상채권'과 관련이 있을 경우
: 즉, 채무불이행이 직접적으로 또 다른 손해를 야기시킨 경우
「」 유치권의 성립요건
1. 유치권 신고된 채권이 경매부동산 자체에서 발생해야 함
: 채권의 발생이 물건의 점유와 동시에 이루어져야 하는 것은 아님
: 채권 발생 후 점유하더라도 유치권이 성립됨
: 보증금반환채권, 권리금반환청구권, 부속물매수청구권 등은 유치권에 해당되지 않음
: 또한 영업을 위한 시설비도 유치권이 성립되지 않음
: 소멸시효(3년)가 지난 공사채권은 유치권이 성립되지 않음
2. 필요비, 유익비는 인정되나 입증이 어려움
: 필요비, 유익비를 경매대금에서 우선변제받기 위해서는
: 그 지출금액과 부동산 가액의 증가액을 증명하여
: 상환청구권을 근거로 청구하여야 하는데
: 물건의 객관적 가치의 증가를 입증하기는 쉽지 않음
(*필요비 : 부동산을 유지 보수하는데 필요한 유지비 및 수리비용)
(*유익비 : 물건의 가치를 증가시키는 데 도움이 되는 비용)
3. 반드시 경매 물건을 점유하고 있어야 함
: 직접 점유하거나
: 경비업체나 용역을 지정하여 간접 점유하거나
: 잠금장치를 하고 '명인 공고'를 해두어야 한다.
: 점유가 중도에 끊이지 않고 지속되어야 함
: 서류에 건설회사나 법인으로 기재되어 있더라도
: 실제로는 임차인, 채무자, 채무자의 측근이 점유하고 있는
: 허위 유치권이 많으니 주의할 것
4. 경매기입등기(압류) 전에 점유해야 인정됨
5. 임대차 계약 시 '원상회복' 약정이 있는 경우 불인정
: '원상회복' 약정이 되어 있는 계약서로 임대차 계약을 한 경우
6. 공사계약서의 유치권 배제특약, 명도약정 시 불인정
: 공사계약서 작성 시 '유치권 배제 특약' 이 있고
: '명도 약정'이 있다면 명도 기일 후에는 유치권이 성립되지 않음